El futuro de las viviendas para el colectivo senior: dónde y cómo viviremos de mayores
En apenas tres décadas, los mayores de 70 años serán el grupo poblacional más numeroso. El coliving senior y el cohousing senior serán claves en el futuro
En la España de 2050, el 31,4% de la población tendrá 65 años o más, frente al 19,6% que representa en la actualidad. Pero el mayor cambio quizás no venga impuesto tanto por el vuelco de una pirámide poblacional que envejece, como por su voluntad de vivir de una manera diferente a como lo están haciendo hoy sus padres. Pero, ¿dónde aspiran a residir las personas mayores?
Esas mismas proyecciones del INE apuntan a que en 2050 el grupo poblacional más numeroso será el de 70 a 79 años. ¿Está el mercado inmobiliario preparado para ofrecer esa vivienda que necesitan?, ¿qué papel tiene la Administración para facilitar una oferta ajustada a la renta del mayor español?
“No se está dando todavía la respuesta adecuada a las necesidades habitacionales de las personas mayores porque su heterogeneidad es tan rica como la misma vida, y la solución no es una”. Lo comenta María Jesús Aranda, vicepresidenta de Fundación HelpAge, la organización que preside la Mesa Estatal por los Derechos de las Personas Mayores en España, y que forma parte de la red internacional que promueve una convención de las Naciones Unidas para definir los derechos de los mayores.
Aranda explica que tan solo entre el 3% y el 4% del colectivo vive en residencias, y además se trata del porcentaje más vulnerable, el necesitado de más atenciones. “Pero eso no es hablar de las personas mayores. La mayoría quiere vivir en su propia casa, y quiere tener una vivienda adaptada a sus necesidades y a su posible grado de dependencia, por tanto, las soluciones deben ser muy variadas. Quien piense que el nicho de mercado está solo en las residencias, se equivoca”.
Marc Trepat, socio fundador de BTA Arquitectura, estudio barcelonés especializado en entornos para mayores, residencias y ‘senior living', lo explica de otro modo. “La urgencia social de estos momentos en España es la residencia asistida, porque tenemos una de las longevidades más largas del mundo y eso genera un mayor número de personas con dependencia, que además gracias a la medicina y la capacidad de cuidados vive mucho más tiempo. Además, la residencia asistida es un negocio sin dientes de sierra, que ofrece un rendimiento bajo pero estable y con volumen, lo que es interesante para muchos fondos de inversión”.
Trepat avanza en su análisis de situación: “Lo que veo es que falta muy poco tiempo para que el ‘senior living' sea una realidad en nuestro país. De algún modo responde a cambios sociales, ya hay muchos mayores que no tienen intención de ser cuidados por sus hijos, y otros muchos que ni siquiera tienen hijos que les cuiden. En contra de lo que ocurría antes, los mayores buscan una autonomía que van encontrar en unos nuevos modelos de vivienda donde no estén solos y que les ofrezca cosas que hacer. Acabará triunfando”.
De hecho, el arquitecto catalán asegura que ya se está trabajando en proyectos que combinan soluciones: “Junto a residencias asistidas, se crea una oferta de ‘coliving' con un acceso totalmente independiente, un jardín propio o compartido y algunos servicios comunes, aunque prestados en espacios diferentes. Pero yo aún veo a los operadores cautelosos”.
La realidad del ‘senior living’ en España
Según los datos de Savillis, en la actualidad hay más de 20 proyectos “enfocados a personas mayores no dependientes en España”. La visión de Nuria Béjar, directora nacional de Healthcare y Senior Living de esta consultora en España, sobre el momento actual es más optimista: “Ante la seguridad de una demanda creciente, España se ha convertido recientemente en uno de los destinos preferidos por los inversores especializados en este segmento de residencial, tanto por las previsiones demográficas como por el atractivo de nuestro entorno para el cliente final dentro de la llamada ‘silver economy'”.
Béjar explica que “el 80% de los mayores de 65 años está en buen estado de salud, y por tanto en el mercado de demanda nacional hay claro recorrido”. Una demanda a la que se suma la internacional: “El ‘senior living' es un producto que ya han comprado en España y que tendrá continuidad, lo importante es crear la oferta adecuada al precio adecuado para que resulte atractivo y viable para los usuarios finales”.
Empeño, al parecer, en el que confluye un creciente interés. “A los escasos operadores que tradicionalmente han estado activos en España en este segmento, como Forum Mare Nostrum o Las Arcadias, y a las cooperativas formadas por personas mayores que autopromueven su ‘senior living', como Trabensol o Vitápolis”, explica Béjar, ahora se suman “operadores geriátricos que han ampliado su actividad hacia este segmento, como la marca Adorea de DomusVi, o La Quinta, de CK Senior Gestión”.
Además de los operadores geriátricos nacionales e internacionales que han detectado el crecimiento en la demanda, hay otros como “propietarios y gestores de activos que quieren ampliar su presencia en el mercado; inversores interesados en crear una gestora propia, y promotores e inversores especializados en otros segmentos inmobiliarios que están estudiando el sector, dadas las perspectivas de crecimiento que presenta”.
Cuatro tendencias de la vivienda senior
De este modo, el ‘senior living' trata de ofrecer soluciones habitacionales a los mayores de 60-65 años no dependientes, con propuestas que Savillis identifica como:
‘Senior cohousing': dirigido a personas con intereses en común que forman una cooperativa para promover el proyecto donde van a residir.
‘Senior coliving': viviendas con zonas comunes desarrolladas por una promotora cuyas unidades se comercializan en formato de venta o alquiler, entre el mercado senior.
‘Senior resort': urbanización situada normalmente en la costa y destinada a residentes extranjeros.
Apartamentos con servicios: viviendas para seniors con servicios medicalizados básicos, cumpliendo con la normativa de residencia de dependencia leve.
… Y cinco demandas de la comunidad senior
“Pero si las personas mayores no tenemos una independencia económica, difícilmente vamos a encontrar una vivienda adecuada”, defiende Aranda: “La persona mayor tiene que formar parte activa de la economía del país, pero también hay una obligación social de atender sus derechos”.
En la publicación de HelpAge presentada este marzo, ¿Dónde y cómo vivir? Vivir en casa, vivir en comunidad y otras alternativas residenciales, se llega a hablar de edadismo. En opinión de Aranda esta acusación de discriminación del mayor por razón de vivienda se concreta en hechos como que “la residencia sea la única opción habitacional por la que puede optar”. Razón por la que desde la Fundación se anima a pensar en soluciones más imaginativas, que contribuyan a integrar a toda la población mayor, no solo a los más afortunados.
Como ejemplo, se citan medidas como:
No desplazar al mayor de su entorno, a menos que así lo quiera. “No hay que llevar a la persona mayor necesariamente al extrarradio sino tratar de mantenerla unida a su barrio, donde tiene sus lazos sociales”.
Facilitar la rehabilitación y adecuación de la vivienda, de modo que se ajuste a las necesidades del mayor en cada momento. Para lo que se cree imprescindible establecer cauces de colaboración público-privada.
Promover y regular nuevas figuras de intercambio de vivienda. Soluciones específicas de permuta que faciliten al mayor el cambio de su vivienda por otra más adecuada gracias a acuerdos con particulares, empresas o Administraciones Públicas.
Que los planes de urbanismo y las políticas del sector público y privado contemplen esta problemática de forma específica, definiendo qué soluciones habitacionales para el mayor se van a ofrecer.
Explorar nuevos cauces de colaboración público-privada. Como ejemplo se cita viviendas integradas en centros de día.
El futuro del ‘senior living'
Desde el punto de vista del arquitecto Marc Trepat, la evolución de este mercado “va a depender de la evolución económica y de la renta disponible de las personas mayores, pero vamos a ver una oferta muy superior a la de ahora”. En su opinión, el modelo ‘cohousing' parte con desventaja por el tiempo de ejecución que conlleva, desde el empleado para poner de acuerdo a los partícipes de la ejecución de obra, pasando por la gestión de permisos. Por el contrario, el modelo de ‘coliving' considera que se ajusta muy bien a la idiosincrasia española “ofreciendo una mejora de calidad a las personas y a un coste asumible”.
Béjar detecta diferencias entre la demanda del senior nacional y el extranjero. “El perfil de residente nacional busca un inmueble que esté ubicado en un entorno conocido y consolidado, en zonas cercanas o integradas en el propio municipio, de forma que no suponga una desvinculación con lo que ha sido su vida hasta ese momento”.
En el caso del residente extranjero, “busca localizaciones como resorts o urbanizaciones más alejadas de la trama urbana, donde se integren una gama de servicios y actividades que cubran las necesidades básicas”.
Desde el punto de vista geográfico, Savillis identifica que las zonas con mayor potencial para crear nueva oferta para el cliente nacional son Madrid, Cataluña, País Vasco y Baleares. La costa valenciana y Andalucía cuenta con una mayor predilección para los proyectos enfocados en el foráneo.
“En cualquier caso, incrementar el parque de vivienda asequible con la calidad adecuada para todos los perfiles de población es uno de los retos que tenemos por delante”, afirma Béjar: “El sector tiene un papel muy importante en la sociedad en este sentido como servicio y también como generador de empleo, y los proyectos en colaboración público-privada avanzarán también ante las claras necesidades por la tendencia demográfica”.
Trepat pone como ejemplo de esa colaboración experiencias que conoce de primera mano en Estocolmo. Una solución de ‘senior living' en la capital sueca de poco menos de 50 viviendas, levantada sobre suelo municipal con inversión privada a cambio de un alquiler, y en el que los particulares acceden a un derecho de renta de por vida, “y todo a un precio razonable, sin una especulación excesiva”.
De nuevo el coste del ‘senior living' aparece como el principal hándicap para su plena implantación en España, donde en opinión de Trepat se debe mirar más a los modelos del norte de Europa que a los estadounidenses. “Allí sí que es todo privado, hacen unos resort estupendos, con servicios para mayores pero con unos costes bastantes elevados. Para acceder a uno de sus apartamentos tienes que desembolsar primero del orden de 500.000 o 600.000 dólares, aunque no a fondo perdido, y aparte debes de pagar un alquiler de alrededor de los 3.000 dólares. Lo que sí es cierto es que en el caso de fallecimiento o de que te traslades, se devuelve cerca del 90% de la inversión inicial”.
Fuente:idealista.com
